Căn hộ TP.HCM tiếp tục tăng giá, bất động sản Hà Nội phân hóa theo khu vực và phân khúc

Thị trường bất động sản TP.HCM và Hà Nội đang bước vào giai đoạn phục hồi rõ nét sau thời kỳ trầm lắng. Tuy nhiên, diễn biến giữa hai thị trường lớn nhất cả nước lại có những khác biệt đáng chú ý. Trong khi giá căn hộ tại TP.HCM tiếp tục tăng mạnh do nguồn cung hạn chế, thì bất động sản Hà Nội lại có xu hướng phân hóa rõ rệt theo khu vực và phân khúc.

Theo báo cáo mới nhất của Savills Việt Nam, nguồn cung nhà ở tại hai thành phố lớn vẫn chưa thực sự dồi dào, đặc biệt là ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Điều này đang tác động trực tiếp đến giá bán và xu hướng dịch chuyển của người mua nhà.

Giá căn hộ TP.HCM tăng mạnh do nguồn cung hạn chế

Thị trường căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh tiếp tục ghi nhận xu hướng tăng giá trong bối cảnh nguồn cung mới vẫn còn hạn chế.

Theo dữ liệu từ Savills, giá bán căn hộ sơ cấp tại TP.HCM hiện đạt trung bình khoảng 102 triệu đồng/m², tăng đáng kể so với các năm trước. Nguyên nhân chủ yếu là do nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở phân khúc trung cấp và cao cấp, trong khi các sản phẩm giá thấp ngày càng khan hiếm.

Cụ thể:

  • Căn hộ trên 110 triệu đồng/m² chiếm khoảng 56% nguồn cung mới
  • Căn hộ dưới 50 triệu đồng/m² chỉ còn khoảng 12% nguồn cung

Sự mất cân đối trong cơ cấu sản phẩm khiến nhiều người mua nhà, đặc biệt là người có nhu cầu ở thực, gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở tại khu vực trung tâm.

Ông Troy Griffiths, Phó Tổng giám đốc Savills Việt Nam, cho biết thanh khoản thị trường đã cải thiện đáng kể nhưng nguồn cung vẫn chủ yếu tập trung ở các phân khúc giá cao.

Thanh khoản căn hộ TP.HCM phục hồi mạnh

Dù nguồn cung còn hạn chế, thị trường căn hộ TP.HCM đang cho thấy tín hiệu phục hồi tích cực về giao dịch.

Trong quý IV/2025, thị trường ghi nhận khoảng 5.000 giao dịch căn hộ, góp phần đưa tổng lượng giao dịch cả năm lên khoảng 11.500 căn. Nhờ đó, tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 82%, mức cao nhất trong vòng 5 năm qua.

Sự cải thiện thanh khoản phản ánh:

  • Niềm tin của người mua đang dần quay trở lại
  • Nhu cầu nhà ở tại đô thị lớn vẫn rất cao
  • Thị trường bắt đầu bước vào chu kỳ phục hồi

Tuy nhiên, do giá bán ngày càng tăng, nhóm người mua có khả năng tiếp cận nhà ở đang bị thu hẹp.

Người mua nhà dịch chuyển ra vùng ven TP.HCM

Trước thực trạng giá căn hộ trung tâm tăng cao, nhiều người mua đang có xu hướng dịch chuyển ra các khu vực vùng ven hoặc các tỉnh lân cận.

Những địa phương được quan tâm nhiều gồm:

  • Bình Dương
  • Đồng Nai
  • Long An

Các khu vực này có lợi thế:

  • Giá nhà thấp hơn đáng kể
  • Quỹ đất phát triển dồi dào
  • Hạ tầng giao thông kết nối ngày càng hoàn thiện

Bên cạnh đó, sự phát triển của các đại đô thị quy mô lớn và hệ thống hạ tầng liên vùng đang thúc đẩy mạnh xu hướng mở rộng thị trường nhà ở ra ngoài khu vực trung tâm TP.HCM.

Nguồn cung căn hộ TP.HCM dự kiến tăng trong giai đoạn 2026–2028

Theo dự báo của Savills, trong giai đoạn 2026 – 2028, thị trường căn hộ TP.HCM có thể bổ sung khoảng 58.000 căn từ khoảng 80 dự án.

Trong đó:

  • Khu Đông dự kiến chiếm khoảng 50% nguồn cung mới
  • Các dự án chủ yếu đến từ giai đoạn tiếp theo của dự án hiện hữu

Điều này cho thấy trong ngắn hạn, nguồn cung mới vẫn chưa thể tăng mạnh ngay lập tức, bởi quá trình phê duyệt và phát triển dự án bất động sản vẫn cần thêm thời gian để tháo gỡ các vướng mắc pháp lý.

Biệt thự và nhà liền kề dịch chuyển ra ngoài trung tâm

Không chỉ căn hộ, phân khúc biệt thự và nhà liền kề tại TP.HCM cũng đang có xu hướng dịch chuyển ra khu vực ngoài trung tâm.

Nguồn cung mới chủ yếu tập trung tại:

  • Cần Giờ
  • Bình Chánh
  • Nhà Bè
  • Quận 12

Đến năm 2028, thị trường dự kiến bổ sung khoảng 15.500 căn nhà thấp tầng từ 22 dự án, trong đó khoảng 90% nguồn cung nằm ở khu vực ngoài trung tâm.

Tuy nhiên, với những khu vực còn xa trung tâm dân cư hiện hữu, nhu cầu ở thực trong dài hạn vẫn phụ thuộc nhiều vào tiến độ phát triển hạ tầng và sự hình thành cộng đồng cư dân.

Bất động sản Hà Nội phân hóa theo khu vực và phân khúc

Trong khi thị trường TP.HCM đối mặt với bài toán nguồn cung, thì bất động sản Hà Nội lại cho thấy xu hướng phân hóa rõ rệt giữa các khu vực và phân khúc.

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, năm 2026, nguồn cung căn hộ tương lai tại Hà Nội dự kiến đạt khoảng 18.454 căn, chủ yếu thuộc phân khúc hạng A và hạng B.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, cho rằng trong ngắn hạn giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội có thể tiếp tục duy trì xu hướng tăng.

Đáng chú ý, giá căn hộ thứ cấp tại nhiều dự án hiện đã cao hơn giá sơ cấp, phản ánh nhu cầu lớn đối với các sản phẩm:

  • Có thể bàn giao ngay
  • Có môi trường sống hoàn thiện
  • Nằm trong khu đô thị quy hoạch bài bản

Hạ tầng giao thông thúc đẩy mở rộng đô thị Hà Nội

Một trong những động lực lớn của thị trường bất động sản Hà Nội là sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng giao thông.

Các dự án trọng điểm như:

  • Đường Vành đai 4
  • Các tuyến metro đô thị
  • Những cây cầu mới qua sông Hồng

được kỳ vọng sẽ mở rộng không gian đô thị và tạo ra các khu dân cư mới.

Nhờ đó, nguồn cung nhà ở trong tương lai có thể trở nên đa dạng hơn, đồng thời thúc đẩy quá trình hình thành các đô thị vệ tinh quanh Hà Nội.

Thị trường bất động sản Hà Nội phục hồi mạnh

Trong năm 2025, thị trường bất động sản Hà Nội đã ghi nhận sự phục hồi rõ rệt về giao dịch và nguồn cung.

Theo Savills:

  • Nguồn cung căn hộ mới đạt mức cao nhất trong 5 năm
  • Phần lớn là căn hộ hạng B
  • Các đại đô thị quy mô lớn tiếp tục thu hút người mua

Đối với phân khúc biệt thự và nhà liền kề, hoạt động giao dịch cũng tăng mạnh vào cuối năm 2025 khi nhiều dự án mới được đưa ra thị trường.

Tổng lượng giao dịch trong năm đạt mức cao nhất trong 5 năm, cho thấy niềm tin của nhà đầu tư đang dần quay trở lại.

Xu hướng phát triển bất động sản trong những năm tới

Theo đánh giá của Savills, thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn tới sẽ có sự phân hóa rõ rệt theo khu vực và phân khúc.

Tại TP.HCM:

  • Giá căn hộ có thể tiếp tục tăng do nguồn cung hạn chế
  • Xu hướng dịch chuyển ra vùng ven sẽ ngày càng rõ rệt

Trong khi đó tại Hà Nội:

  • Thị trường sẽ phát triển theo mô hình đa cực đô thị
  • Chất lượng sản phẩm và tiêu chuẩn dự án ngày càng được nâng cao

Ngoài ra, các mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) được kỳ vọng sẽ mở ra nguồn cung nhà ở mới dọc theo các tuyến hạ tầng trọng điểm.

Triển vọng thị trường bất động sản năm 2026

Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản tại hai đô thị lớn nhất Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc và phục hồi.

Giá căn hộ TP.HCM tiếp tục tăng trong khi thị trường Hà Nội cho thấy sự phân hóa mạnh giữa các khu vực và phân khúc.

Trong dài hạn, những yếu tố như:

  • Hoàn thiện khung pháp lý
  • Tháo gỡ vướng mắc dự án
  • Đẩy mạnh đầu tư hạ tầng

sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc cải thiện nguồn cung và tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam.