Ngân hàng gần hết room tín dụng cho vay Bất động sản?

Dù chưa kết thúc quý I/2026, nhóm Big 4 ngân hàng gồm Vietcombank, BIDV, VietinBank và Agribank đã chạm trần hạn mức tăng trưởng tín dụng (room tín dụng). Thực tế này đang tạo ra nhiều hệ lụy cho thị trường tài chính, đặc biệt là lĩnh vực cho vay mua nhà và bất động sản.

Trong bối cảnh nhu cầu vốn phục hồi mạnh mẽ nhưng dòng chảy tín dụng bị “khóa van” bởi công cụ hành chính, nhiều chuyên gia và đại biểu Quốc hội cho rằng đã đến lúc cần có lộ trình dứt khoát để xóa bỏ cơ chế cấp room tín dụng, chuyển sang điều hành theo nguyên tắc thị trường.

Nghịch lý “khát vốn” giữa lúc ngân hàng hết room tín dụng

Theo báo cáo mới nhất từ Công ty Chứng khoán MB (MBS), nhóm ngân hàng thương mại nhà nước, trụ cột cung ứng vốn cho nền kinh tế, đã sử dụng hết hạn mức tăng trưởng tín dụng được giao ngay trong quý I/2026.

Điều này tạo ra một nghịch lý lớn:

  • Doanh nghiệp và người dân “khát vốn” để phục hồi sản xuất, kinh doanh.
  • Ngân hàng còn thanh khoản nhưng không thể cho vay do hết room.

Hệ quả phản ánh rõ nhất là mặt bằng lãi suất cho vay tăng trở lại. Nếu cuối năm 2025, lãi suất ưu đãi vay mua nhà chỉ dao động 6,5–7,5%/năm, thì hiện nay đã tăng lên 8,5–9,5%/năm, thậm chí cá biệt có nơi lên tới 13–14%/năm.

Nhiều ngân hàng lớn đã tạm dừng giải ngân cho vay mua nhà hoặc siết chặt điều kiện cấp tín dụng. Điều này gây ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản và khả năng tiếp cận vốn của người dân.

Nguyên nhân: Mục tiêu tăng trưởng tín dụng thấp hơn năm trước

TS. Lê Xuân Nghĩa chỉ ra nguyên nhân cốt lõi nằm ở mục tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2026 ở mức 15%, thấp hơn đáng kể so với gần 20% của năm 2025.

Trong khi đó:

  • Dư nợ bất động sản cũ vẫn chiếm tỷ trọng lớn.
  • Các khoản vay trung – dài hạn trước đây chưa đáo hạn.
  • Nhu cầu vốn mới phục hồi mạnh.

Điều này khiến dư địa cho vay mới bị thu hẹp rất nhanh. Khi room tín dụng được phân bổ theo tỷ lệ cố định, các ngân hàng lớn, vốn có quy mô dư nợ cao, sẽ “cạn room” sớm hơn.

Vòng quay tiền thấp kỷ lục, hiệu quả tín dụng suy giảm

Một vấn đề đáng chú ý khác là vòng quay tiền của nền kinh tế đang ở mức thấp kỷ lục, chỉ khoảng 0,63–0,65. Điều này cho thấy tiền lưu thông chậm, hiệu quả sử dụng vốn suy giảm.

Đáng nói, khoảng 1,2 triệu tỷ đồng của Kho bạc Nhà nước vẫn đang gửi tại ngân hàng thay vì giải ngân vào đầu tư công. Hệ quả là:

  • Cung tiền danh nghĩa tăng
  • Thanh khoản hệ thống dồi dào
  • Nhưng dòng vốn thực tế không chảy mạnh vào sản xuất

Sự méo mó này khiến lãi suất khó giảm sâu và tạo áp lực lên mặt bằng tín dụng.

Giảm dự trữ bắt buộc: Giải pháp kỹ thuật nhưng chưa đủ

Gần đây, thông tin 4 ngân hàng nhận chuyển giao bắt buộc gồm Vietcombank, MB, VPBank và HDBank được xem xét giảm 50% tỷ lệ dự trữ bắt buộc được xem là tín hiệu tích cực.

Việc giảm tỷ lệ dự trữ bắt buộc từ 3% xuống 1,5% với tiền gửi ngắn hạn có thể giải phóng khoảng 54.500 tỷ đồng.

Theo đánh giá của MBS, động thái này giúp:

  • Cải thiện biên lợi nhuận (NIM)
  • Tăng nguồn lực thanh khoản
  • Hỗ trợ thanh toán mùa cao điểm

Tuy nhiên, đây chỉ là giải pháp mang tính kỹ thuật. Khi room tín dụng vẫn bị khống chế, việc có thêm thanh khoản chưa đồng nghĩa với việc ngân hàng được phép cho vay thêm.

Cơ chế room tín dụng: Công cụ hành chính đã lỗi thời?

Room tín dụng thực chất là cơ chế phân bổ hạn mức tăng trưởng theo chỉ tiêu hành chính. Dù thời gian qua đã có cải tiến dựa trên hệ số an toàn vốn (CAR) và chất lượng tài sản, bản chất vẫn là cơ chế “quota”.

Cơ chế này tạo ra sự bất bình đẳng:

  • Ngân hàng yếu bị hạn chế là hợp lý.
  • Nhưng ngân hàng có nền tảng tài chính vững mạnh cũng bị khống chế tương tự.

Hệ quả là nhiều doanh nghiệp có dự án khả thi, tài chính tốt vẫn không thể vay vốn chỉ vì ngân hàng… hết chỉ tiêu.

Mục tiêu tăng trưởng GDP 10% có bị ảnh hưởng?

Việt Nam đang đặt mục tiêu tăng trưởng GDP 10%, kéo theo yêu cầu tổng vốn đầu tư toàn xã hội tăng từ 32% lên 38% GDP.

Nếu tín dụng bị siết chặt bởi room:

  • Dòng vốn trung – dài hạn sẽ bị tắc nghẽn
  • Doanh nghiệp thiếu vốn mở rộng sản xuất
  • Thị trường bất động sản khó phục hồi

Thủ tướng Chính phủ đã nhiều lần yêu cầu Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) nghiên cứu lộ trình loại bỏ cơ chế giao chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng, thậm chí có thể thí điểm từ năm 2026.

Bỏ room tín dụng có làm tăng rủi ro?

Khi bỏ rào cản hành chính, các ngân hàng sẽ cạnh tranh dựa trên:

  • Năng lực quản trị rủi ro
  • Bộ đệm vốn (CAR)
  • Chất lượng tài sản

Những ngân hàng có nền tảng vững chắc sẽ mở rộng thị phần, thay vì bị giới hạn bởi quota chung.

NHNN hoàn toàn có thể thay thế room tín dụng bằng các công cụ thị trường như:

  • Điều hành lãi suất
  • Tỷ lệ dự trữ bắt buộc
  • Hệ số an toàn vốn theo Basel
  • Cơ chế giám sát và cảnh báo sớm

Quan trọng là chuyển từ tư duy “tiền kiểm” sang “hậu kiểm” với hệ thống giám sát hiện đại.

Room tín dụng: “Chiếc áo” đã quá chật?

Việc Big 4 ngân hàng cạn room ngay trong quý I/2026 là tín hiệu cho thấy cơ chế hiện tại không còn phù hợp với quy mô và tốc độ phát triển của nền kinh tế.

Khi dòng vốn bị “đóng khung” bởi hạn mức hành chính:

  • Lãi suất biến động bất thường
  • Doanh nghiệp khó tiếp cận vốn
  • Cơ chế “xin – cho” dễ phát sinh

Trong khi đó, nền kinh tế đang cần nguồn vốn lớn để thúc đẩy:

  • Sản xuất – kinh doanh
  • Nhà ở xã hội
  • Hạ tầng và chuyển đổi số

Room tín dụng từng là công cụ hữu hiệu trong giai đoạn hệ thống ngân hàng còn nhiều rủi ro. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, khi năng lực quản trị rủi ro và chuẩn mực an toàn vốn đã nâng cao, việc duy trì cơ chế này đang tạo ra nhiều hệ lụy.

Để đạt mục tiêu tăng trưởng cao và bền vững, Việt Nam cần:

  • Xây dựng lộ trình rõ ràng xóa bỏ room tín dụng
  • Tăng cường giám sát dựa trên chuẩn quốc tế
  • Điều hành linh hoạt bằng công cụ thị trường

Chỉ khi dòng vốn được khơi thông thực sự, hệ thống ngân hàng mới phát huy hết vai trò là “mạch máu” của nền kinh tế, góp phần thúc đẩy tăng trưởng và ổn định vĩ mô trong giai đoạn mới.